この記事は、中古住宅＋リノベーションを検討していた当時の記録です。その後、モデルハウス販売物件の検討を経て価格交渉が合わず、購入を見送りました。現在の方針は20年後に現金一括で買う計画にまとめています。

中古住宅＋リノベーションならコスパよく家が手に入る——そう思っていた時期が我が家にもありました。

ところが実際に工務店へ相談してみると、想定をはるかに超える予算感を聞かされて頭が真っ白に。

相談したのは工務店2社と、物件探しを依頼していた不動産会社のリノベーション部門です。自分たちが希望する内容では、リノベーションに1,500万円〜の予算を考える必要があるという結果でした。

これは中古住宅リノベーション全般の最低価格ではありません。今回は、3社から聞いた予算感と、我が家が考えた現実的な対策をお伝えします。

そもそもリノベーション費用はなぜ高いのか

中古住宅の購入価格が安くても、リノベーション費用が予想以上にかかるケースが多い理由があります。

① 建材・人件費の高騰 住宅購入の予算と同じく、リノベーションの世界でも建材費・職人の人件費が急上昇しています。数年前の相場で考えていると、聞かされる金額に驚くことになります。

② 解体してみないとわからないコストがある 壁や床を剥がして初めてわかる「隠れた劣化」があります。シロアリ被害・雨漏りの痕跡・腐食した構造材など、追加費用が発生するリスクは常にあります。

③ 内装だけでなく、断熱まで改善したかった 我が家が希望していたのは、見た目を整えるだけのリノベーションではありません。希望していた工務店では、断熱まで含めた改善の予算感を聞きました。どこまで性能を改善するかによって、必要な金額は変わります。

④ 設計・監理費が含まれるかも確認が必要 聞いた予算感に何が含まれるかも、総額を考えるうえで大切です。設計・監理費などが含まれているのか、別に必要なのか。今回の相談時の金額だけでは、そこまでの内訳は確定していません。

工務店に相談して初めてわかった「見えないコスト」

仮住まい費用が意外と高い 工事中の住まいにかかる費用も、予算に入れて考える必要があります。仮住まいを借りるのか、今の賃貸に住み続けるのかで必要な費用は変わります。我が家は購入を見送ったため、ここは実際に支払った費用ではなく、検討時に考えた追加負担です。

諸費用が物件価格の7〜10%かかる 中古住宅の購入には、仲介手数料・登記費用・火災保険・固定資産税の精算など、物件価格とは別に諸費用がかかります。3,000万円の物件なら210〜300万円が別途必要になる計算です。

3社から聞いた、我が家の希望に対する予算感

相談先 相談時に聞いた内容・予算感
希望していた工務店 断熱まで含めた改善リノベーションで坪単価約80万円。30坪の家なら約2,400万円
別の工務店 本質改善リノベーションとして、1,500万〜3,000万円の予算感
物件探しを依頼していた不動産会社のリノベーション部門 1,500万円〜との説明

約2,400万円は、坪単価約80万円を30坪に当てはめた金額です。購入した家の実際の工事代金ではありません。

いずれも物件が決まる前に聞いた予算感で、特定の物件についての正式な見積もりではありません。3社の工事範囲や含まれる費用が同じとは限らないため、金額だけで安い・高いを比べる表でもありません。

どこまで手を入れるかで金額は変わります。そのうえで、我が家が希望する内容では1,500万円〜を考える必要があると受け止めました。「リノベーションなら必ず最低1,500万円かかる」という意味ではありません。

この表はリノベーションについて聞いた予算感であり、物件購入費まで含めた総額ではありません。物件価格や購入諸費用も合わせて考える必要があります。設計・監理費などは、リノベーション側の金額に含まれるかを確認し、二重に足さないようにする必要があります。

予算オーバーを乗り越えるために我が家が考えた3つの対策

① リノベーション範囲を絞る すべてをフルリノベーションするのではなく、優先順位をつけて「必ずやること」と「後回しにできること」を分けます。水回りと断熱は最優先、内装は住みながら少しずつという考え方です。

② 物件価格＋リノベ費用で予算を考える 中古物件を探すときに「物件価格だけ」で判断するのをやめました。リノベーション費用・諸費用・仮住まい費用を含めたトータルで予算内に収まるかを確認するようにしました。

③ リノベーション費用込みで住宅ローンを組む リノベーション費用を住宅ローンに組み込める「リノベーションローン」や「リフォーム一体型住宅ローン」を検討しました。金利や条件を住宅ローン比較サービスで確認することをおすすめします。

まとめ｜中古リノベは「物件価格＋リノベ費用」で考えないと痛い目を見る

中古住宅リノベーションは、うまくいけば新築より断然コスパがいい選択肢です。

ただし「物件価格が安いからお得」という単純な話ではありませんでした。

リノベ費用・諸費用・仮住まい費用まで含めてトータルで考えること。そして工務店に早めに相談して現実的な費用感を掴んでおくことが大切です。

この記事を書いた当時、我が家はまだ家探しの途中でした。その後は冒頭に書いたとおり購入を見送っています。中古リノベで見えた費用感は、賃貸か購入かを考え直すときの材料になりました。実際の住宅ローン申込については住宅ローン事前審査を4行同時に申し込んだ実体験も参考にしてみてください。中古物件購入後にかかる固定資産税・不動産取得税の種類と目安も事前に把握しておくことをおすすめします。